14/07/2014 come fare per acquistare una casa all'asta

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Al giorno d'oggi avere una disponibilità economica per acquistare una casa è sempre più difficile. La soluzione che consente di risparmiare tanto rispetto al valore del mercato immobiliare? L'ASTA IMMOBILIARE.

I beni all'asta sono beni pignorati a coloro che non hanno provveduto al pagamento di un mutuo o di un altro credito, o beni che derivano da un fallimento o che addirittura fanno parte del patrimonio dello Stato. La procedura è aperta a tutti ma per non incorrere in errori è bene affidarsi ad un professionista o ad un'agenzia immobiliare.

Non tutti i Tribunali lavorano con le stesse modalità ma sicuramente il procedimento ha inizio con l'emanazione da parte dello stesso, di un'ordinanza di vendita dove vengono indicate: le modalità dell'asta, il termine e il come presentare l'offerta e come versare la cauzione che sarà restituita in caso di mancata assegnazione, la data dell'udienza per verificare le varie proposte di acquisto (vendita senza incanto) o per la gara tra i partecipanti che offriranno (vendita con incanto), e il termine per il saldo finale in caso di assegnazione dell'immobile.
Il tribunale per pubblicare l'avviso di vendita si serve dell'albo, di giornali e di siti specializzati. Una volta che l'interessato troverà l'asta di proprio interesse, deve procedere con la preparazione della domanda (modelli scaricabili da internet o ritirabili presso le cancellerie dei Tribunali). La domanda dovrà contenere una marca da bollo da € 16,00, oltre a tutte le generalità e i dati che richiederà.


LA CAUZIONE
Per poter partecipare ad un'asta bisogna leggere l'ordinanza del giudice in cui vengono specificate tutte le condizioni, le modalità e le procedure da rispettare. Viene richiesto di presentare 2 assegni circolari non più tardi delle ore 12.00 del giorno che precede la data dell'asta: il 1° assegno è pari al 10% della base d'asta o della propria offerta se trattasi di vendita senza incanto (cauzione); il 2° assegno rappresenta un deposito per il fondo spese ma non ha un importo fisso. Se ci si aggiudica l'immobile ma poi non si riesce a saldare il prezzo stabilito, si perde non solo l'immobile ma anche la cauzione. In caso di mancata vittoria invece, entrambi gli assegni vengono restituiti.


MUTUO PER LA CASA ALL'ASTA
E' essenziale arrivare alla data dell'udienza fissata dal Tribunale con il mutuo “in tasca” perché in caso di aggiudicazione c'è il rischio di non poter coprire il prezzo d'acquisto entro i termini stabiliti e quindi di perdere il tutto. Nel caso in cui invece ci sia una mancata aggiudicazione, l'erogazione del mutuo viene annullata dalla banca senza spese (clausola di dissolvenza: consente di annullare l'operazione finanziaria).


DIFFERENZA TRA ASTA IMMOBILIARE SENZA E CON INCANTO
- Asta senza incanto
I partecipanti depositano le loro offerte in busta chiusa nella cancelleria del Tribunale, per poi essere aperte durante l'udienza di verifica. L'offerta è valida se supera il 20% almeno il prezzo dell'immobile (in caso essa fosse più bassa, è valida solo se il creditore dà il consenso). In caso di multi offerte, viene eseguita una gara tra gli offerenti, avendo come basa d'asta l'offerta più alta.
- Asta con incanto
E' necessario visionare la perizia con un consulente immobiliare e presentare la domanda di partecipazione presentando le offerte direttamente in udienza, dove si esegue la verifica della richieste e si procede con la gara, nella quale è possibile proporre i rialzi. Ogni rialzo dev'essere proposto entro 3 minuti dall'ultima offerta, altrimenti l'immobile se lo aggiudica l'ultimo offerente. In questo tipo di asta l'aggiudicazione è “provvisoria” in quanto se nei 10 giorni dopo non viene presentata un'offerta pari al 20% superiore al prezzo di aggiudicazione, il giudice annulla il tutto e convoca una nuova asta.


LA VITTORIA DELL'ASTA
Una volta vinta l'asta si deve provvedere al pagamento del prezzo entro il termine stabilito (non superiore a 60 giorni dalla data d'udienza), oltre al pagamento delle spese per le imposte sull'acquisto (registro, ipotecarie e catastali). Il giudice poi emetterà il decreto di trasferimento del bene, cancellerà le trascrizioni dei pignoramenti e le iscrizioni ipotecarie sul bene, farà liberare l'immobile dal debitore e nel caso in cui quest'ultimo oppone resistenza, si avvia una procedura legale che può durare anche un anno.


ANNULLAMENTO DELL'ASTA
Il debitore a cui è stato pignorato il bene può salvare la sua casa proponendo al creditore un piano di rientro del debito o versando la somma prima dell'udienza, cosicché l'asta non avrà luogo e ai partecipanti sarà comunicato l'annullamento.


ASTA DESERTA
Una casa messa all'asta non si vende al primo colpo. Se l'asta va deserta, a quella prossima il prezzo sarà più basso (ridotto di un quarto), fino a che non ci saranno delle offerte. In caso di una nuova asta, il giudice può disporre l'autorizzazione diretta della casa al creditore se ne ha fatto richiesta. In questo caso egli non otterrà denaro che deriva dalla vendita del bene pignorato, ma otterrà il bene pignorato. Se il creditore non ha presentato alcuna richiesta di assegnazione del bene o se questa richiesta non sia stata accolta, il giudice può disporre l'amministrazione straordinaria del bene: la casa sarà data in custodia ad altri creditori o al debitore stesso per un massimo 3 anni.


RINUNCIA ALL'IMMOBILE AGGIUDICATO
Se si vince l'asta ma poi si rinuncia al bene, l'offerente perderà la cauzione già versata e il bene verrà rimesso nuovamente all'asta.


I BENI DELLO STATO
Anche lo Stato mette all'asta immobili da loro inutilizzati. Le differenze rispetto alle normali aste sono: i beni sono disponibili da subito, la cauzione da versare è quella del 10% del prezzo base senza alcun fondo per le spese, vinta l'asta entro una settimana si dovrà versare altro 10% del prezzo, il saldo dev'essere pagato entro un massimo di 40 giorni dall'aggiudicazione dell'immobile.


ALCUNI CONSIGLI
1. Quando si intende partecipare ad un'asta la convenienza non è garantita. Se il prezzo è troppo basso potrebbe essere che l'immobile sia occupato da inquilini che non intendono lasciare la casa, o che abbiano addirittura un regolare contratto di locazione (in quest'ultimo caso bisogna attendere la regolare scadenza del contratto).
2. Bisogna visionare tutta la documentazione inerente l'asta; la perizia è necessaria ed è redatta da un consulente nominato dal Tribunale per indicare caratteristiche e stato di conservazione dell'immobile, degli impianti, dell'esposizione, dei vincoli e degli oneri che saranno cancellati e quelli che invece resteranno a carico dell'acquirente.
3. Far visita all'immobile prima dell'asta per verificare lo stato dei luoghi.